Segregación, división y agrupación de fincas

La ley reconoce a los propietarios la facultad de dividir, segregar, agrupar o agregar parcelas, pisos o locales y sus anejos.

La segregación y la división consisten, básicamente, en “partir” o fragmentar una finca para dar lugar a dos o más fincas con superficies más pequeñas que, a partir de ese momento, serán independientes entre sí. En la segregación, la finca original sigue existiendo, y de ella se separan la finca o fincas segregadas. En la división, la finca original desaparece y se transforma en varias fincas distintas.

Por su parte, la agrupación y la agregación son el proceso contrario. Se trata de unir dos o más fincas para formar otra más grande. En el caso de la agrupación, surge una nueva finca a partir de la unión de varias parcelas existentes. Esta finca resultante dispondrá de una nueva descripción y una nueva referencia catastral, y las numeraciones de las anteriores parcelas desaparecerán. En la agregación de fincas, sin embargo, se añaden una o varias parcelas pequeñas a una más grande. Esta finca más grande, llamada “matriz”, conserva su referencia catastral, pero se modifica la descripción registral para incorporar las parcelas más pequeñas, cuyas referencias catastrales desaparecen.

Las cuatro operaciones mencionadas (segregación, división, agrupación y agregación) solo se permitirán cuando las fincas resultantes reúnan los requisitos exigidos por la normativa aplicable y la ordenación territorial y urbanística, y siempre que se disponga de la pertinente licencia municipal o de un certificado de no necesidad. Todo ello conlleva un complejo proceso técnico, jurídico y administrativo, al tratarse de un escenario que tiene consecuencias catastrales y registrales.