Compra de inmuebles

Estudio de viabilidad y prevención de blanqueo

Unas 2-4 semanas después de firmar el documento de reserva, el comprador y el vendedor firmarán el contrato privado de compraventa, que analizaremos en detalle en el siguiente apartado.

Hasta entonces, es decir, durante el periodo que transcurre entre la firma del documento de reserva y la firma del contrato privado, el abogado del comprador se encargará de analizar la viabilidad de la operación desde el punto de vista legal y técnico, para lo cual deberá recibir de la parte vendedora toda la documentación necesaria.

Se comprobará ante los organismos correspondientes la titularidad real del inmueble y si existen cargas o gravámenes sobre la propiedad, así como otras afecciones que pudieran impedir su transmisión; se verificarán las pertinentes licencias, en su caso, y la posible existencia de deudas con entidades locales, compañías suministradoras y comunidades de propietarios, y se recabarán los datos necesarios para proporcionar al cliente un desglose detallado de los gastos que supondrá el mantenimiento de la propiedad.

Este estudio previo resulta de vital importancia, pues de él depende en gran medida que la operación de compra se desarrolle de manera fluida y sin contratiempos y que se eviten “sorpresas” indeseadas de última hora. Básicamente, servirá para sentar las bases que nos permitan asegurar a los clientes que están adquiriendo una propiedad con todas las garantías. De ese modo, no solo estaremos protegiendo sus intereses ahora y en el futuro, sino que, además, les estaremos librando de muchos quebraderos de cabeza.

Todas nuestras averiguaciones en relación con la propiedad se plasmarán en un informe de diligencia debida que remitiremos al cliente para su información. Le facilitaremos igualmente una liquidación provisional de gastos e impuestos asociados a la operación de compra con el fin de que pueda planificar este desembolso con la antelación necesaria.

También será este el momento oportuno para recabar del cliente la información que estamos obligados a obtener en materia de prevención del blanqueo de capitales, de conformidad con la legislación española y las directivas de la Unión Europea al respecto. Se trata de recopilar datos que permitan verificar la procedencia de los fondos utilizados para adquirir el inmueble. La finalidad última es impedir que se utilicen fondos que tengan su origen en actividades delictivas o que ese dinero, íntegramente o en parte, se destine a financiar el terrorismo o a la comisión de delitos relacionados con el terrorismo.

Con este fin, solicitaremos al cliente que nos facilite una copia de su pasaporte o tarjeta de identidad y que cumplimente y firme unos sencillos formularios con la siguiente información:

– Datos personales de identificación: nombre completo, estado civil, nacionalidad, número de pasaporte o tarjeta de identidad, profesión y domicilio.

– Régimen económico: trabajador autónomo o por cuenta ajena, y nombre y dirección del empleador, si procede.

– Propósito/motivos de la compra del inmueble: uso como vivienda habitual, segunda residencia, alquiler, inversión, etc.

– Fuente de ingresos empleada para la compra: financiación propia o ajena, banco y país de procedencia de los fondos, y cuenta bancaria de origen.

– Consentimiento para el tratamiento de sus datos personales en relación con nuestras obligaciones en materia de prevención del blanqueo de capitales.

– Beneficiario último, en caso de que el comprador sea una persona jurídica (una sociedad).

La firma de la escritura de compraventa

Llegado el día acordado por las partes para la firma de la escritura de compraventa, ambas deberán comparecer ante el notario designado. El comprador abonará en este acto el resto del precio pactado y el vendedor hará entrega de las llaves de la vivienda, un gesto que simboliza la transferencia de la titularidad del vendedor al comprador, transferencia que tiene lugar en el momento de la firma de la escritura.

Es muy recomendable que los clientes nos otorguen de antemano un poder notarial que nos permita representarlos y actuar en su nombre durante toda la transacción. Eso evitará, por ejemplo, que tengan que acudir en persona para firmar el contrato privado o la escritura, lo cual puede suponer una gran desahogo para ellos en momentos de gran carga de trabajo o si su disponibilidad para viajar es limitada. Además, la firma de la escritura en notaría, en particular, puede resultar larga y tremendamente tediosa para alguien no acostumbrado a estas formalidades legales.

Una vez firmada la escritura, nuestro despacho se encargará de los procedimientos conducentes a su inscripción en el Registro de la Propiedad, así como de notificar convenientemente el cambio de titularidad del inmueble a los organismos pertinentes (Ayuntamiento y entes locales, Gerencia del Catastro, comunidad de propietarios, etc.).