FAQ

El Número de Identidad de Extranjero (NIE) es un número personal, único y exclusivo que expide la Dirección General de la Policía y que se asigna a efectos identificativos a aquellos extranjeros que mantengan relaciones económicas, profesionales o sociales con España.

Se exige que un ciudadano extranjero disponga de NIE cuando pretenda llevar a cabo en España cualquier tipo de operación o transacción económica. El NIE deberá figurar en todos los documentos oficiales o de carácter administrativo que se le expidan a dicha persona o que esta firme en España, desde una escritura de compraventa, un contrato de trabajo o los impresos para la apertura de una cuenta bancaria.

El NIE se puede solicitar directamente en España en cualquier Comisaría de Policía u Oficina de Extranjería o ante la Oficina Consular del lugar de residencia del interesado. La solicitud se puede hacer personalmente o a través de representante debidamente acreditado mediante poder notarial.

El NIE es un número permanente, que nunca expira y que, por tanto, no es necesario renovar.

Si reside habitualmente fuera de España y carece de la disponibilidad necesaria para viajar en momentos concretos o no quiere o no puede hacer frente a los gastos que supone un desplazamiento desde el extranjero, es conveniente que designe un representante local (idealmente su abogado) que pueda actuar en su nombre y llevar a cabo determinadas operaciones que, de otro modo, exigirían su comparecencia en persona.

La designación oficial de un representante se realiza mediante la firma de un poder notarial, que es un documento público formalizado ante notario en el que se recogen de manera detallada las facultades que quien lo otorga concede a su representante, denominado “apoderado”.

El poder notarial es un recurso muy efectivo en el caso de determinados actos jurídicos, como operaciones de compraventa, donaciones, herencias, arrendamientos, etc., en los que debe cumplimentarse una serie de trámites legales, administrativos y tributarios de carácter individual que exigen necesariamente la firma del interesado y que pueden ser tan diversos como el otorgamiento de una escritura, la obtención del NIE, la contratación de un seguro de hogar o el pago de un impuesto.

Otorgar un poder en España tiene un coste aproximado de entre 45 y 70 euros y la persona que lo otorgue podrá revocarlo en cualquier momento y ante cualquier notario.

Coincidimos con usted en que otorgar un poder es un gesto de máxima confianza hacia la persona que designamos como representante y entendemos que pueda haber recelos en torno al uso que se hace de un documento de este tipo. En Real(i)ty & Law estaremos encantados de aclarar las dudas que pueda tener al respecto y le ofrecemos el asesoramiento pertinente para su tranquilidad.

Los poderes notariales pueden otorgarse también en el extranjero, bien ante un notario local o ante el Consulado de España en dicho país.

El poder notarial otorgado en otro país tendrá reconocimiento internacional si se complementa con un requisito administrativo que se denomina “legalización” o apostilla, que consiste simplemente en una anotación sobre el documento que certifica su autenticidad. En concreto, la denominada Apostilla de La Haya reconoce la eficacia jurídica de un poder entre países firmantes del Convenio de La Haya, que en la actualidad son prácticamente todos los del mundo.

Si el poder notarial va a otorgarse en el extranjero para su utilización posterior en España, es esencial que el cliente cuente con el asesoramiento de su abogado en España durante el proceso de elaboración y firma del documento. Su abogado verificará que el documento cumpla las disposiciones legales exigidas en este país y que no existan errores formales que invaliden la representación a posteriori, es decir, se asegurará de antemano que el documento pueda utilizarse en España para el propósito para el que se otorga.

Si va a financiar la adquisición mediante un préstamo hipotecario concedido por una entidad bancaria ubicada en España, lógicamente estará obligado a la apertura de una cuenta bancaria con dicha entidad para abonar a través de ella los importes mensuales correspondientes a la hipoteca.

Sea como fuere, es siempre conveniente disponer de una cuenta bancaria en España para domiciliar en ella el pago de los recibos de suministros asociados a la vivienda (agua, luz, gas, etc.), las cuotas de la Comunidad de Propietarios y los recibos de IBI y Basura. Si el propietario de la vivienda no reside en España, la domiciliación de los recibos habituales evitará sin duda muchos quebraderos de cabeza a largo plazo. Bastará con disponer de fondos suficientes en la cuenta para garantizar que las facturas se abonen con regularidad y evitar recargos e incluso el corte de los suministros y la cancelación de los contratos por impago.

De hecho, la mayoría de las empresas suministradoras exigen ya la domiciliación de las facturas en el momento de formalizar el contrato correspondiente, por lo que el titular deberá disponer de una cuenta bancaria a su nombre con este fin.

Los costes asociados a la compra de un inmueble son, con carácter general, los siguientes:

Gastos de notaría

Corresponden a la firma de la escritura de compraventa ante un notario público. Este gasto se encuentra regulado por ley y ronda entre el 0,2 % y el 0,5 % del valor total del inmueble.

Gastos registrales

Se trata del coste de la inscripción de la compraventa de la vivienda, una vez escriturada, en el Registro de la Propiedad.

Gastos de gestoría

Son los honorarios del asesor o gestor que efectúa los trámites administrativos derivados de la operación de compraventa, tales como el registro de la escritura y la liquidación de los impuestos aplicables a la transmisión de la propiedad.

Honorarios legales

IVA

Si el inmueble es de nueva construcción, se abonará el 10 % del precio de compra en concepto de IVA.

Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados

1. Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales

Se abona únicamente en el caso de adquisiciones de inmuebles de segunda mano, es decir, en segundas o posteriores transmisiones.

 El tipo impositivo varía en función de la Comunidad Autónoma en que esté situada la propiedad. Por ejemplo, si adquirimos una vivienda en Marbella, que pertenece a la Comunidad Autónoma de Andalucía, abonaremos en concepto de Transmisiones Patrimoniales con carácter general un importe equivalente al 7 % del precio de compra, mientras que si la vivienda se encuentra en Barcelona, esto es, en la Comunidad Autónoma de Cataluña, la cuota del impuesto ascenderá al 10 % del precio del inmueble con carácter general y al 11 % en el caso de inmuebles cuyo valor supere el millón de euros.

2. Actos Jurídicos Documentados

Al igual que el IVA, se aplica únicamente a la compra de viviendas de nueva construcción y el gravamen depende asimismo de la Comunidad Autónoma en que se encuentre el inmueble. En Andalucía, por ejemplo, equivale actualmente al 1,2 % del precio de compra.

La Ley de Ordenación de la Edificación establece los siguientes plazos de garantía en función de los diversos daños que puedan aparecer en los edificios. Hay que tener en cuenta que el cómputo de estos plazos no se inicia en el momento de la escrituración o entrega de la vivienda, sino con anterioridad: en el momento en que se firma el Acta de Recepción de Obra. 

• Durante el primer año, el constructor responderá por los daños materiales causados por una deficiente ejecución; esto es, vicios o defectos que afecten a la terminación o el acabado de las obras, tales como solería rota, tarima de madera en mal estado, desconchones en las paredes o puertas que no cierran.
• Durante tres años, todos los agentes que intervengan en el proceso de la edificación responderán por los daños materiales provocados por vicios o defectos que afecten a la habitabilidad del inmueble, como humedades, filtraciones de agua, grietas, ruidos o problemas con el sistema de calefacción.
• Durante diez años, estos mismos agentes responderán por los daños que resulten de vicios o defectos que afecten a la seguridad estructural del edificio y que puedan poner en peligro su resistencia mecánica y estabilidad. Se trata de defectos en la cimentación, las vigas, los muros de carga, los forjados, las cubiertas y otros elementos estructurales.

El promotor está obligado a contar con un seguro de daños (el denominado seguro decenal) para garantizar la reparación de este tipo de daños materiales durante el plazo de duración de la garantía.

Resulta crucial poder demostrar que el defecto se ha manifestado dentro del plazo de garantía, para lo cual será preciso documentar el hecho de la mejor manera posible y notificar su existencia a los responsables desde el primer momento.

Con independencia del defecto constructivo de que se trate, el afectado dispone de dos años a partir del momento en que tenga conocimiento de los daños para interponer una demanda contra los responsables. Una vez transcurridos esos dos años, las posibles acciones habrán prescrito.

En principio, no hay ningún inconveniente, siempre que obtenga del Ayuntamiento la pertinente licencia de cambio de uso. 

No obstante, si el régimen del local es el de propiedad horizontal, es decir, si no se trata de una nave aislada, sino que forma parte de un edificio, le recomendamos que se asegure con carácter previo de que el cambio de uso no esté expresamente prohibido en el título constitutivo o en los estatutos de la Comunidad. En caso de que exista tal prohibición, tendrá que recabar la autorización de todos los propietarios.

Del mismo modo, si es necesario realizar cambios estructurales que afecten a elementos comunes (por ejemplo, modificar la fachada para abrir ventanas o cambiar de sitio la puerta de entrada), deberá contar con el consentimiento unánime de la junta de propietarios.

Una vez realizadas las obras, tendrá que acudir a un notario para formalizar mediante escritura la nueva situación física del inmueble e inscribir dicha escritura en el Registro de la Propiedad correspondiente.

La cuota de participación de la nueva vivienda será la misma que tenía el local comercial. 

Sí, desde el momento en que obtenga la licencia de obras, el promotor está legalmente obligado a garantizar la devolución de las cantidades entregadas más los intereses legales, para lo cual deberá contratar un seguro de caución con una compañía aseguradora autorizada para operar en España o mediante aval bancario emitido por entidades de crédito debidamente habilitadas 

El objetivo de ello es asegurar el reembolso de las cantidades entregadas por los compradores en el supuesto de que la construcción no se inicie o no llegue a término.

Así pues, el promotor debe suscribir y entregar al comprador un aval bancario o una póliza de seguro individual, en la que se identifique el inmueble a cuya adquisición se destinan las cantidades entregadas de manera anticipada.

Siempre es posible cancelar una reserva, pero, si el vendedor ya ha aceptado la oferta y ha firmado a su vez el documento de reserva, bien en persona o bien a través de representante, lo más probable es que usted pierda el depósito entregado.

La aceptación de una reserva obliga al vendedor a retirar la vivienda del mercado, por lo que este dinero sirve de compensación por el tiempo en que el inmueble no ha estado a la venta, con la consiguiente pérdida de oportunidades de negocio.

Tras la reforma de la ley hipotecaria llevada a cabo en 2019, el reparto de los gastos derivados de la formalización de un préstamo hipotecario queda como sigue:

• El solicitante de la hipoteca (denominado “prestatario”) deberá abonar la tasación y el coste de la Nota Simple del inmueble.
• La entidad bancaria (el prestamista) se hará cargo de los gastos de notaría,  Registro de la Propiedad y gestoría, así como del Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados.

En cuanto a la comisión de apertura, el Tribunal de Justicia de la Unión Europea estableció en una sentencia de 2020 que dicha comisión se considerará nula por abusiva si no pasa el debido control de transparencia que cualquier préstamo hipotecario debe cumplir y se ofrece al cliente información exhaustiva del contrato. A raíz de esta sentencia, la mayoría de las entidades bancarias en España han dejado de aplicar comisiones de apertura a quienes solicitan una hipoteca.

En primer lugar, habrá que verificar con el Registro de la Propiedad que efectivamente se trate de dos fincas registrales independientes. Podría ser que en el pasado la finca se hubiera dividido en dos por diversas razones, pero que, en realidad, siguiera siendo una única parcela a efectos registrales.

Si se trata en efecto de dos parcelas independientes, cada una con su propio número de finca, y son colindantes, podrá efectuarse lo que se conoce como “agrupación” o “agregación” de fincas en sentido propio. Para ello deberá obtenerse la pertinente licencia municipal o una declaración de no necesidad.

La unión de las parcelas se formalizará en escritura pública y la finca resultante se inscribirá en el Registro de la Propiedad con un nuevo número de finca y una nueva descripción.

La agrupación de fincas no colindantes resulta mucho más compleja y su viabilidad debe estudiarse en cada caso.

No, en España, no existe obligatoriedad de contratar a una agencia inmobiliaria para llevar a cabo operaciones de compra o venta. Se trata de una decisión personal del vendedor o del comprador, en función de sus necesidades. No obstante, le recomendamos que considere todas las ventajas que le ofrece contar con la asistencia de estos profesionales cualificados, buenos conocedores del mercado y que pondrán a su disposición estrategias de venta, habilidades negociadoras y contactos con numerosos compradores potenciales.

En caso de que intervenga un agente inmobiliario, será el vendedor quien asuma el pago de su comisión, que suele oscilar entre el 5 y el 7 % del precio de venta.

Se trata de un documento expedido por un técnico competente en el que se recoge el consumo energético, las emisiones de CO₂ y la calificación de eficiencia energética de un inmueble, así como recomendaciones de posibles acciones, técnicamente viables, para mejorar dicha eficiencia.

El propietario o promotor deberá disponer de un certificado de eficiencia energética en el caso de viviendas o locales de nueva construcción y de aquellos que se vendan o se alquilen. No se exige certificado energético para garajes ni trasteros.

El certificado tiene una validez de diez años, salvo cuando la calificación energética sea G (la mínima posible), que será de cinco años. Su coste oscila entre los 150 y los 300 €, en función de la superficie del inmueble.

Depende. El contrato privado de compraventa es un acuerdo vinculante, es decir, una vez firmado, el comprador y el vendedor están obligados a cumplirlo

Lo habitual es que en el contrato se hayan fijado las denominadas arras, es decir, que se haya entregado una parte del precio para garantizar que tanto vendedor como comprador cumplan la obligación que han adquirido (esto es, la de vender y la de comprar el inmueble, respectivamente). El tipo de arras determinará las consecuencias que el incumplimiento tendrá para uno y otro. Por lo general, si el vendedor se echa atrás, estará obligado a devolver el doble de la cantidad recibida. Esto significa que si, por ejemplo, las arras ascendieron a 20 000 euros, el vendedor tendrá que devolver al comprador 40 000 euros.

Otra opción poco probable es que el comprador acepte la cancelación unilateral por parte del vendedor, pero aun así, seguirá teniendo la posibilidad de interponer una demanda para recuperar los gastos que la fallida operación le ha supuesto (honorarios legales, informes técnicos, desplazamientos, etc.). Y por último, el comprador también podría optar por forzar la venta, lo que le arrastraría a usted como vendedor a un largo proceso judicial. Si el comprador ganase la demanda en los tribunales, usted estaría legalmente obligado a venderle la vivienda.

En primer lugar, debe comprobar en su escritura de propiedad si esa plaza de garaje figura como finca independiente o como “anejo inseparable”. Si se trata de una finca inscrita de forma independiente en el Registro de la Propiedad, podrá vender la plaza de garaje por separado sin ningún problema. Sin embargo, si se trata de un anejo inseparable de la vivienda, se considerará —como su propio nombre indica— que forma parte de esta y solo podrá venderse de manera conjunta, como un todo.  

Los costes que debe asumir el vendedor son, por lo general, los siguientes:

• Comisión del agente inmobiliario

Como indicamos anteriormente, no es obligatorio contratar a una agencia inmobiliaria para llevar a cabo la transacción, pero, si interviene un agente, será el vendedor quien deba hacerse cargo de su comisión, que oscila generalmente entre el 5 y el 7 % del precio de venta.

• Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (Plusvalía)

La plusvalía es un impuesto municipal que grava el incremento de valor del terreno con respecto al momento en que se adquirió el inmueble.

• Impuesto sobre la Renta

La ganancia o la pérdida obtenida con la transmisión deberá hacerse constar en la correspondiente declaración anual sobre la renta de las personas físicas.

No obstante, si el vendedor no reside en España a efectos fiscales, se le retendrá directamente el 3 % del precio de venta a la firma de la escritura y este importe se ingresará en favor de la Hacienda Pública como pago a cuenta del Impuesto sobre la Renta de No Residentes. Los no-residentes en España cuyo país de residencia fiscal sea un Estado miembro de la UE, Islandia, Noruega o Liechtenstein, están sometidos al pago del 19 % de la ganancia obtenida con la venta. En el caso de otros Estados, el tipo aplicable a la ganancia será el 24 %.  

• Certificado de Eficiencia Energética (en caso de viviendas o locales)

Se trata de un certificado expedido por un técnico competente en el que se recoge el consumo energético y las emisiones de CO₂ de un inmueble, con el fin de conocer si se ajusta a unos mínimos de eficacia energética.

Su coste oscila entre los 150 y los 300 €, en función de la superficie.

• Gastos de cancelación de hipoteca

Si el inmueble está gravado con una hipoteca, esta deberá cancelarse con carácter previo a la venta o de manera simultánea. El vendedor costeará la comisión bancaria por amortización anticipada y los gastos correspondientes a la escritura de cancelación del préstamo, al levantamiento de las cargas en el Registro de la Propiedad y a la gestoría que se encargue de estos trámites.

• Honorarios legales

Se trata de la minuta profesional del abogado contratado para llevar a cabo el procedimiento de venta del inmueble. En general, los honorarios legales ascienden al 1 % del precio de venta, más el IVA en vigor. En Real(i)ty & Law, aplicamos unos honorarios mínimos de 2000 euros más IVA, en caso de que el 1 % del precio de venta sea inferior a este importe. 

Lógicamente, en el momento de la venta, el inmueble deberá estar libre de deudas, por lo que, en caso de existir estas, el comprador podrá retener al vendedor las cantidades necesarias para liquidarlas.

Sí, es correcto. Hacienda considera esta retención un pago a cuenta de sus obligaciones tributarias en España. No obstante, podrá solicitar la devolución de dicha cantidad y, si demuestra con la debida documentación que efectivamente la venta no le ha generado ninguna ganancia, Hacienda procederá a devolverle la retención.

Se permite deducir los gastos siguientes:

Notaría

Registro de la Propiedad

Gestoría

Honorarios legales

IVA abonado en el momento de la compra

Impuesto de Transmisiones Patrimoniales o de Actos Jurídicos Documentados

Comisión de la agencia inmobiliaria

Obras de reformas integral de la vivienda

Plusvalía

Certificado de eficiencia energética

Basta con que firme ante notario un nuevo testamento en el que haga constar las nuevas disposiciones. Esto implica que una persona puede otorgar tantos testamentos como desee. El testamento válido será siempre el que otorgue en último lugar.

No. En España no es posible que dos o más personas firmen un testamento de forma conjunta, ya lo hagan en beneficio recíproco o de un tercero.

Tampoco será válido en España el testamento que dos o más españoles otorguen conjuntamente en el extranjero, aunque las leyes del país en cuestión lo autoricen.

Además, el testamento es un acto personalísimo, es decir, nadie aparte del propio interesado podrá otorgarlo. Esto significa que no se puede delegar en nadie la firma de un testamento ni realizarse por medio de representante.

Los poderes notariales dejan de ser válidos en el momento en que fallece la persona que los otorgó, por lo que, al morir su padre, el poder dejó de surtir efecto.

Tenga presente que una cuenta bancaria es un contrato de depósito, por lo que el banco está obligado a custodiar los fondos que se encuentren en ella. Únicamente podrá entregar dichos fondos a quienes acrediten ser los “nuevos propietarios” de la cuenta, es decir, a los herederos. Para ello, lo habitual es que el banco exija la entrega de una copia de la escritura de aceptación de herencia y del justificante de presentación del Impuesto de Sucesiones.

El hecho de que una persona muera sin testamento no impide que sus herederos puedan recibir los bienes que les corresponden. Los herederos tienen derecho a recibir los bienes de la herencia exista o no testamento.

Si se comprueba en el Registro de Actos de Última Voluntad que efectivamente la persona fallecida no otorgó testamento, cualquiera que tenga un interés legítimo podrá solicitar una declaración de herederos abintestato, que se tramitará ante notario. El notario levantará acta en la que declarará quién tiene la condición de heredero y, posteriormente, se llevará a cabo el proceso de partición (reparto) y adjudicación de los bienes.

Es importante resaltar que la ausencia de testamento puede dejar en una situación delicada al cónyuge viudo. La razón es que, en España, los herederos legales son por este orden:

             1º. Los descendientes (hijos, nietos, etc.)

            2º. Los ascendientes (padres y abuelos)

            3º. El cónyuge

            4º. Hermanos y sobrinos

            5º. Colaterales hasta el cuarto grado

            6º. El Estado

Esto significa que, si no hubiera testamento, debería respetarse rigurosamente el orden anterior, por lo que podría heredar antes un bisnieto que el propio esposo o esposa del fallecido y los bienes que el cónyuge viudo recibiría serían sensiblemente inferiores a los que percibiría en caso de haber testamento. En caso de que existan descendientes, la ley reserva al cónyuge viudo únicamente el usufructo vitalicio, es decir, el uso y disfrute de por vida, de un tercio de la herencia. Si no existen descendientes, pero sí ascendientes, el viudo o viuda tendrá derecho a heredar el usufructo de la mitad de la herencia.

Un testamento es un documento que una persona otorga en vida en el que nombra herederos y dispone cómo desea que se repartan sus bienes cuando fallezca.

La declaración de herederos, por el contrario, es un documento que se formaliza ante notario y que tiene por objeto determinar quiénes son los herederos de una persona que ha fallecido sin haber otorgado testamento o cuyo testamento se ha anulado. Así pues, la declaración de herederos se lleva a cabo tras el fallecimiento y se recoge en un acta notarial en la que se define quiénes son los parientes con derecho a recibir la herencia.

Sí, un testamento otorgado en el extranjero puede surtir efecto en España si se cumplen ciertos requisitos que fijan las normas de Derecho internacional privado. Del mismo modo, un testamento que un ciudadano extranjero otorgue en España respecto de bienes existentes en otro país también puede ser válido en ese país si se respetan dichas normas.

Cuando en una sucesión aparece un elemento de extranjería o algún tipo de conexión internacional, resulta de gran importancia que el testamento se firme ante notario, ya que conviene incluir una cláusula de elección expresa de la ley aplicable. Es decir, la persona que otorga el testamento elige cuál será la ley que se aplique a su herencia: si la ley de su lugar de residencia o la ley de su nacionalidad.

Es posible, pero únicamente en circunstancias excepcionales. Nuestro Derecho común establece que una parte de la herencia, la denominada legítima, debe necesariamente destinarse a los hijos o descendientes. 

Algunas de las causas de desheredación de un hijo que la ley contempla son las siguientes:

– Que el hijo abandone al padre y le niegue el alimento.

– Que lo maltrate física o psicológicamente.

– Que el hijo haya sido condenado por sentencia firme por atentar contra la vida del padre, o a pena grave por causar lesiones o ejercer violencia contra este, su cónyuge o pareja o sus ascendientes o descendientes.

Del mismo modo, los hijos también pueden desheredar a sus padres en caso de que estos les hayan abandonado, prostituido o corrompido; si han perdido la patria potestad por sentencia judicial; si les han negado la manutención, o si uno de los padres ha atentado contra la vida del otro.

No. La aceptación de la herencia es un acto voluntario y libre. Si no desea aceptarla, por las razones que sean, puede renunciar a ella, para lo cual deberá acudir a un notario y firmar un documento expreso.

Una vez que renuncie a la herencia, la decisión será irrevocable con carácter general.

Como establece nuestro Código Civil, los herederos responden de las deudas de la herencia no solo con los bienes de esta, sino además con su propio patrimonio. Por este motivo, en caso de que existan deudas y desconozca si la herencia será suficiente para liquidarlas, es recomendable que acepte la herencia “a beneficio de inventario”. Así, como heredero, solo responderá de las deudas del fallecido hasta donde alcance el valor de los bienes heredados, de modo que los suyos propios nunca se verán comprometidos.

Desde que entró en vigor la Ley de Jurisdicción Voluntaria en 2015, el heredero cuyo reparto se vea obstaculizado por otro heredero tiene la opción de acudir a un notario público para que este trate de “desbloquear” en cierta medida el asunto.

El notario enviará un acta de notificación y requerimiento a su hermano y le dará 30 días de plazo para decidir si acepta su parte o renuncia a ella. Además, le advertirá en el acta de que, si no manifiesta su voluntad en ese tiempo, se considerará que acepta la herencia.

Se entiende que una persona física tiene su residencia habitual en España cuando se dé cualquiera de las siguientes circunstancias: 

Que permanezca en España más de 183 días durante el año natural. Estos 183 días es el cómputo total (la suma) de todas sus estancias en el país en el transcurso de un año, en caso de que no sea un periodo continuado.

Que radique en España el núcleo principal o la base de sus actividades o intereses económicos, de forma directa o indirecta.¡

Asimismo, se presumirá, salvo prueba en contrario, que un contribuyente tiene su residencia habitual en España cuando, de acuerdo con los criterios anteriores, residan habitualmente en España el cónyuge no separado legalmente y los hijos menores de edad que dependan de él.

Es decir, basta con que se dé una sola de las tres circunstancias anteriores para que la persona se considere residente en España. A efectos fiscales, la principal consecuencia de ser residente es que deberá tributar en España por su renta mundial, es decir, por la totalidad de sus salarios, pensiones, prestaciones, rentas de la propiedad o cualquier otra fuente o renta del capital procedente de la venta de propiedades, con independencia del lugar donde se hubiesen producido y cualquiera que sea el país de residencia del pagador.

Aunque cada país aplica su propia definición de residencia fiscal, por lo general se le considerará residente fiscal en el país donde pase más de 6 meses al año. En el caso de España, la Agencia Tributaria estima que una persona física está sujeta al pago de impuestos aquí en calidad de residente si permanece en nuestro territorio más de 183 días al año, contabilizados entre el 1 de enero y el 31 de diciembre, que es el periodo que comprende el año fiscal en España. Así pues, si vive en España más de 183 días cada año, con independencia de que se trate de periodos no consecutivos, estará obligado a tributar en este país por su renta mundial.

En algunas circunstancias, dos países pueden considerarle residente fiscal al mismo tiempo. Afortunadamente, la mayoría de los Estados cuentan con convenios para evitar la doble imposición, es decir, para evitar que un contribuyente pague por duplicado por el mismo hecho imponible. Estos convenios suelen incluir normas que establecen cuál de los dos países en cuestión puede calificarle de residente.

Si el convenio fiscal no ofrece una solución para su caso concreto o su situación es especialmente compleja, es recomendable ponerse en contacto con las autoridades fiscales de cada país para aclararlo.

La razón principal es que ciertos impuestos aplicables a la compra de un inmueble son tributos que el Estado ha cedido total o parcialmente a las Comunidades Autónomas, por lo que estas tienen potestad para determinar las tarifas, los tipos impositivos, las reducciones de la base imponible, las bonificaciones aplicables, etc. a cada uno de ellos. De ahí que la carga tributaria sea mayor o menor en función de en qué Comunidad Autónoma esté ubicada la propiedad.

Algunos de los tributos cedidos a las Comunidades Autónomas son el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, y el Impuesto sobre el Patrimonio, impuestos todos ellos vinculados al hecho de ser titular de un inmueble o de un derecho sobre este.

Imaginemos, por ejemplo, que vamos a adquirir un inmueble de nueva construcción (obra nueva). Al ser una vivienda de nueva construcción, los impuestos aplicables a la compra serán IVA y Actos Jurídicos Documentados.

El IVA (Impuesto sobre el Valor Añadido) es un impuesto estatal que grava el consumo de bienes o servicios y que recae sobre los productos o servicios en sí mismos, con independencia de quién los adquiera y del lugar en que tales productos o servicios se proporcionen.

En el caso de la adquisición de inmuebles, el IVA asciende actualmente con carácter general al 10 % del precio de compra. Este porcentaje, como hemos indicado, es el mismo en todo el territorio nacional.

Sin embargo, el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados es un impuesto cedido a las Comunidades Autónomas, por lo que el gravamen que debamos abonar dependerá de la Comunidad en que se encuentre la vivienda.

Si la propiedad que vamos a adquirir es de segunda mano, no estaremos obligados al pago de IVA y Actos Jurídicos Documentados, sino al Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales, cuyo tipo impositivo también viene determinado por cada Comunidad Autónoma, por lo que será distinto en función de la ubicación del inmueble.

De ahí que la situación geográfica de la propiedad sea determinante en materia fiscal y tributaria.

El titular de un inmueble en España deberá hacer frente al pago de una serie de impuestos y gastos de manera periódica.

• Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas

Impuesto anual aplicable únicamente a los individuos que residan en España. La vivienda habitual no tributa en el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, pero la segunda residencia o vivienda vacacional sí.

• Impuesto sobre la Renta de No Residentes

Se aplica con carácter anual a las personas físicas no residentes en España a efectos fiscales. Este impuesto grava las rentas obtenidas en concepto de arrendamiento, en caso de que el inmueble esté alquilado, o el uso propio que hagan de él sus propietarios como segunda residencia.

• Las personas físicas que tengan su residencia habitual en territorio español

Estos sujetos pasivos deberán declarar todos los bienes y derechos con trascendencia económica que posean a 31 de diciembre, con independencia del lugar donde se encuentre el inmueble o donde puedan ejercer los derechos. 

• Las personas físicas que no tengan su domicilio habitual en España y posean bienes o derechos que se encuentren, puedan ejercerse o hayan de cumplirse en territorio español

Estos sujetos pasivos deberán declarar únicamente los bienes y derechos que posean a 31 de diciembre, cuando estos estuvieran situados, pudieran ejercerse o hubiesen de cumplirse en territorio español.

En ambos casos se podrán deducir las cargas y gravámenes que afecten a dichos bienes o derechos, así como las deudas por el capital invertido en ellos.

El Impuesto sobre el Patrimonio está cedido a las Comunidades Autónomas, de modo que estas pueden aplicar reducciones en el mínimo exento (que actualmente es de 700 000 €), modificar la tarifa y aprobar deducciones y bonificaciones en la cuota del impuesto. Tal es el caso de la Comunidad de Andalucía y de la Comunidad de Madrid, en las que existe una bonificación del 100 %, es decir, en ellas no se paga Impuesto sobre el Patrimonio.

• Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI)

Se trata de un impuesto municipal de periodicidad anual que se calcula a partir del valor catastral de la propiedad.

• Tasa de recogida de basuras

Esta tasa se abona al Ayuntamiento del municipio en el que se encuentre el inmueble por la prestación del servicio de recogida y tratamiento de los residuos sólidos urbanos.

• Cuotas de la Comunidad de Propietarios

Los propietarios de viviendas, parcelas, garajes, trasteros u otro tipo de locales que formen parte de una comunidad de propietarios están sujetos al pago periódico de una serie de cuotas destinadas al sostenimiento general de los gastos de dicha comunidad y que se calculan según el coeficiente de participación de cada propietario.

• Seguro de hogar

El propietario del inmueble deberá contratar una póliza de seguro de hogar para su vivienda que cubra las contingencias que puedan afectar tanto al inmueble como a su contenido. A diferencia de lo que en general se cree, el seguro de la comunidad de propietarios únicamente ofrece cobertura frente a aquellos siniestros que puedan suceder en las zonas comunes que comparten los propietarios del edificio o urbanización, pero no protege frente a los que tengan lugar en el interior de las propias viviendas ni cubre los daños que los propietarios causen a terceros.