Compra de inmuebles

El contrato de reserva

Una vez que el cliente ha elegido la vivienda que desea comprar, lo habitual es firmar un documento de reserva. Se trata de un documento que firman el comprador y el vendedor, o sus representantes en su nombre, y cuyo único fin es formalizar el deseo del comprador de adquirir la propiedad y retirar el inmueble del mercado.

Por lo general, los clientes acuden a un abogado tras haber firmado la reserva a través de una agencia inmobiliaria, pero, en otras ocasiones, desean que su abogado revise de antemano el texto para asegurarse de que se ajusta a lo acordado verbalmente con los agentes o directamente con el vendedor.

A la firma del documento de reserva se abona una cantidad que oscila entre 6000 € y 10 000 € y que no será reembolsable, salvo que ambas partes acuerden lo contrario. Podría decirse que el importe que se entrega al firmar la reserva sirve para comprar el tiempo necesario para decidir si efectivamente se desea adquirir o no esa propiedad.

Estudio de viabilidad y prevención de blanqueo

Unas 2-4 semanas después de firmar el documento de reserva, el comprador y el vendedor firmarán el contrato privado de compraventa, que analizaremos en detalle en el siguiente apartado.

Hasta entonces, es decir, durante el periodo que transcurre entre la firma del documento de reserva y la firma del contrato privado, el abogado del comprador se encargará de analizar la viabilidad de la operación desde el punto de vista legal y técnico, para lo cual deberá recibir de la parte vendedora toda la documentación necesaria.

Se comprobará ante los organismos correspondientes la titularidad real del inmueble y si existen cargas o gravámenes sobre la propiedad, así como otras afecciones que pudieran impedir su transmisión; se verificarán las pertinentes licencias, en su caso, y la posible existencia de deudas con entidades locales, compañías suministradoras y comunidades de propietarios, y se recabarán los datos necesarios para proporcionar al cliente un desglose detallado de los gastos que supondrá el mantenimiento de la propiedad.

Este estudio previo resulta de vital importancia, pues de él depende en gran medida que la operación de compra se desarrolle de manera fluida y sin contratiempos y que se eviten “sorpresas” indeseadas de última hora. Básicamente, servirá para sentar las bases que nos permitan asegurar a los clientes que están adquiriendo una propiedad con todas las garantías. De ese modo, no solo estaremos protegiendo sus intereses ahora y en el futuro, sino que, además, les estaremos librando de muchos quebraderos de cabeza.

Todas nuestras averiguaciones en relación con la propiedad se plasmarán en un informe de diligencia debida que remitiremos al cliente para su información. Le facilitaremos igualmente una liquidación provisional de gastos e impuestos asociados a la operación de compra con el fin de que pueda planificar este desembolso con la antelación necesaria.

También será este el momento oportuno para recabar del cliente la información que estamos obligados a obtener en materia de prevención del blanqueo de capitales, de conformidad con la legislación española y las directivas de la Unión Europea al respecto. Se trata de recopilar datos que permitan verificar la procedencia de los fondos utilizados para adquirir el inmueble. La finalidad última es impedir que se utilicen fondos que tengan su origen en actividades delictivas o que ese dinero, íntegramente o en parte, se destine a financiar el terrorismo o a la comisión de delitos relacionados con el terrorismo.

Con este fin, solicitaremos al cliente que nos facilite una copia de su pasaporte o tarjeta de identidad y que cumplimente y firme unos sencillos formularios con la siguiente información:

Datos personales de identificación: nombre completo, estado civil, nacionalidad, número de pasaporte o tarjeta de identidad, profesión y domicilio.

Régimen económico: trabajador autónomo o por cuenta ajena, y nombre y dirección del empleador, si procede.

Propósito/motivos de la compra del inmueble: uso como vivienda habitual, segunda residencia, alquiler, inversión, etc.

Fuente de ingresos empleada para la compra: financiación propia o ajena, banco y país de procedencia de los fondos, y cuenta bancaria de origen.

Consentimiento para el tratamiento de sus datos personales en relación con nuestras obligaciones en materia de prevención del blanqueo de capitales.

Beneficiario último, en caso de que el comprador sea una persona jurídica (una sociedad).

El contrato privado de compraventa

Por lo general, entre dos y cuatro semanas después de realizar la reserva de la propiedad, el comprador y el vendedor volverán a reunirse para firmar el contrato privado de compraventa, un documento en el que se recogerán ya de manera detallada las condiciones esenciales de la transacción, como la descripción completa del inmueble, el precio, la relación de pagos efectuados y pendientes, las cargas y gravámenes (si los hubiera), la distribución de los gastos derivados de la operación de compraventa, los motivos por los cuales podrá rescindirse el contrato, la fecha de firma de la escritura y la notaría elegida para ello, entre otras cosas.

Lo habitual es que el comprador abone un 10 % del precio de compra a la firma del contrato privado, porcentaje del que se descontará la reserva entregada con anterioridad. Las cantidades que resten hasta completar el precio acordado se abonarán en el momento en que se firme la escritura.

No obstante, hay que tener en cuenta que, si se trata de un inmueble en construcción, adquirido sobre plano, el promotor establecerá un plan de pagos personalizado, según el cual, además del importe correspondiente a la reserva y al contrato privado, el comprador deberá efectuar una serie de entregas a cuenta a medida que se alcancen determinadas fases de la construcción y hasta el momento en que la obra concluya. El precio se abonará de manera fraccionada, al igual que en el caso de la compraventa entre particulares, pero mediante un número de cuotas mayor.

La firma de la escritura de compraventa

Llegado el día acordado por las partes para la firma de la escritura de compraventa, ambas deberán comparecer ante el notario designado. El comprador abonará en este acto el resto del precio pactado y el vendedor hará entrega de las llaves de la vivienda, un gesto que simboliza la transferencia de la titularidad del vendedor al comprador, transferencia que tiene lugar en el momento de la firma de la escritura.

Es muy recomendable que los clientes nos otorguen de antemano un poder notarial que nos permita representarlos y actuar en su nombre durante toda la transacción. Eso evitará, por ejemplo, que tengan que acudir en persona para firmar el contrato privado o la escritura, lo cual puede suponer una gran desahogo para ellos en momentos de gran carga de trabajo o si su disponibilidad para viajar es limitada. Además, la firma de la escritura en notaría, en particular, puede resultar larga y tremendamente tediosa para alguien no acostumbrado a estas formalidades legales.

Una vez firmada la escritura, nuestro despacho se encargará de los procedimientos conducentes a su inscripción en el Registro de la Propiedad, así como de notificar convenientemente el cambio de titularidad del inmueble a los organismos pertinentes (Ayuntamiento y entes locales, Gerencia del Catastro, comunidad de propietarios, etc.).

Si el cliente lo desea, podemos asimismo gestionar la contratación de los suministros o el cambio de nombre de los contratos existentes, ayudarle a formalizar un seguro de hogar o domiciliar los futuros recibos de IBI y Basura.

Cuando concluyan todos los trámites legales, fiscales y administrativos, proporcionaremos al cliente la liquidación definitiva de gastos y pondremos a su disposición las escrituras y el resto de documentación, así como el sobrante de la provisión inicial de fondos aportada, si procede.

La tributación en la compra de inmuebles

Para saber qué impuestos tiene que pagar la persona que adquiere una propiedad, curiosamente hay que tener en cuenta quién es el vendedor.

a) Si se trata de la compra de una vivienda de nueva construcción, adquirida de un promotor inmobiliario, se abonarán los siguientes impuestos:

IVA
En la actualidad, asciende al 10 % del precio de compra.

Actos Jurídicos Documentados
El tipo impositivo depende de la Comunidad Autónoma en la que se encuentre el inmueble. En Andalucía, por ejemplo, se sitúa actualmente en el 1,2 % del precio de compra, con carácter general.

b) Si el inmueble se adquiere de un particular, el impuesto aplicable será únicamente:

Transmisiones Patrimoniales
El porcentaje de referencia para el cálculo variará también en función de la Comunidad Autónoma en la que esté situado el inmueble. En Andalucía, por ejemplo, el tipo impositivo es actualmente el 7 % del precio de compra, aunque desciende hasta el 6 % en caso de que se trate de la adquisición de una propiedad destinada a ser la vivienda habitual del comprador y no supere lo 150.000 euros.

Dirección:

Calle Lanzarote n.º 2, Edificio Lorca, 2º B

29631 Benalmádena (Málaga)

España

Tel.: (+34) 951 409 250

WhatsApp: (+34) 640 089 738

Correo electrónico: info@realtylawspain.es

Horario de atención:

De lunes a viernes, de 8:00 a 15:00 horas

Primera consulta gratuita

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