Venta de inmuebles
Se tiende a pensar que la venta de una propiedad no implica mayores complicaciones, que basta con esperar a que aparezca un comprador con una oferta en firme y acudir después a notaría a firmar la escritura de compraventa. Muchos clientes piensan igualmente que pueden encargarse ellos mismos de todas las gestiones, sin necesidad de contratar a un agente inmobiliario o a un abogado. Y, en ocasiones, así es. Sin embargo, lo habitual es que lo anterior diste mucho de la realidad y que las operaciones de venta sean incluso más complejas que las de compra.
La razón principal es que, con mayor frecuencia de la deseada, la propiedad no cumple determinados requisitos legales para su transmisión o el vendedor no cuenta con la documentación necesaria para acreditar que es titular del inmueble y que, por tanto, está autorizado a venderlo. Otras veces, la realidad física actual (es decir, las características que definen el inmueble, tales como superficie, distribución, linderos, referencia catastral, etc.) no coincide con la información “oficial” que consta en los organismos correspondientes (Registro de la Propiedad, Gerencia del Catastro, Patronato de Recaudación, etc.).
Muchos vendedores desconocen la existencia de estos problemas hasta que salen a la luz a consecuencia de los chequeos que realizan los abogados de la parte compradora y, en numerosas ocasiones, las irregularidades se deben a aspectos que quedaron sin resolver en el momento de la adquisición original o a modificaciones efectuadas en la propiedad a posteriori que no contaban con las preceptivas licencias o que no se inscribieron debidamente.
Sea como fuere, el propietario estará obligado a regularizar cualquier situación anómala que afecte a la propiedad antes de que la venta tenga lugar.
Si decide poner la propiedad en el mercado a través de un agente inmobiliario, sepa que en la Costa del Sol existen excelentes profesionales con muchos años de experiencia que le facilitarán la tarea de encontrar un comprador y le ayudarán, por ejemplo, a elaborar un inventario del mobiliario, en caso de que la propiedad se venda amueblada.
No obstante, una vez que reciba una oferta de compra, es conveniente que se deje asesorar por su abogado y que este revise de antemano cualquier documento que deba firmar, como el documento de reserva del inmueble o el reconocimiento de honorarios de la agencia inmobiliaria.
El contrato de reserva
Como mencionamos en el apartado Compra de inmuebles, lo habitual es que la persona interesada en adquirir la propiedad firme en un primer momento un documento de reserva. Se trata de un documento que, por lo general, firman el comprador y la agencia inmobiliaria en representación del vendedor y cuyo único fin es formalizar el deseo del comprador de adquirir la propiedad. Al firmar la reserva, el comprador abona una cantidad que oscila entre 6.000 € y 10.000 € y que no es reembolsable, salvo que ambas partes acuerden lo contrario.
Una vez firmado el documento de reserva, el vendedor está obligado a retirar el inmueble del mercado. Su abogado le ayudará en ese momento a recopilar la documentación que es preciso facilitar a la parte compradora para que esta pueda llevar a cabo las oportunas averiguaciones en torno a la propiedad. Entre otros, será necesario entregar una copia de la escritura de propiedad, Nota Simple actualizada, Licencia de Primera Ocupación, recibos de los suministros con los que cuente el inmueble (agua, luz, gas, etc.), certificado de la Comunidad de Propietarios, último recibo de IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles) y Certificado de Eficiencia Energética de la vivienda.
En Real(i)ty & Law, facilitamos en este punto a nuestros clientes un desglose de gastos e impuestos vinculados a la venta de su inmueble, con el fin de que conozcan de antemano y de la forma más aproximada posible el beneficio neto que la operación les va a suponer.
El contrato privado de compraventa
Entre dos y cuatro semanas después de que se efectúe la reserva de la propiedad, se firmará el contrato privado de compraventa. Se trata de un documento en el que se recogerán ya de manera detallada las condiciones esenciales de la transacción, como la descripción completa del inmueble, el precio, la relación de pagos efectuados y pendientes, las cargas y gravámenes (si los hubiera), la distribución de los gastos derivados de la operación de compraventa, los motivos por los cuales podrá rescindirse el contrato, la fecha de firma de la escritura y la notaría elegida para ello, entre otras cosas.
Lo habitual es que el comprador abone un 10 % del precio de compra a la firma del contrato privado, porcentaje del que se descontará la reserva entregada con anterioridad. Las cantidades que resten hasta completar el precio acordado se abonarán en el momento en que se firme la escritura.
La firma de la escritura de compraventa
Llegado el día acordado por las partes para la firma de la escritura de compraventa, ambas deberán comparecer ante el notario designado. El comprador abonará en este acto el resto del precio pactado y el vendedor hará entrega de las llaves de la vivienda, un gesto que simboliza la transferencia de la titularidad del vendedor al comprador.
En la mayoría de las ocasiones, el pago final que el comprador efectúa en el momento de firmar la escritura se realiza por medio de un cheque bancario. Una vez depositado, este tipo de cheque tarda unos 2-3 días en abonarse en cuenta. Transcurrido este plazo, el vendedor ya podrá acceder a sus fondos.
Es muy recomendable que los clientes nos otorguen de antemano un poder notarial que nos permita representarlos y actuar en su nombre durante toda la transacción. Eso evitará, por ejemplo, que tengan que acudir en persona para firmar el contrato privado o la escritura, lo cual puede suponer una gran desahogo para ellos en momentos de gran carga de trabajo o si su disponibilidad para viajar es limitada. Además, la firma de la escritura en notaría, en particular, puede resultar larga y tremendamente tediosa para alguien no acostumbrado a estas formalidades legales.
Una vez firmada la escritura, nuestro despacho se encargará de liquidar los impuestos que correspondan y de notificar convenientemente el cambio de titularidad del inmueble a los organismos pertinentes.
En cuanto a los suministros de agua, luz, etc., se suele conceder un periodo de gracia de unas 2-3 semanas a la parte compradora para que solicite el cambio de titularidad de los contratos. Transcurrido ese tiempo, comprobaremos si los contratos figuran efectivamente a nombre del nuevo propietario y, en caso de que no sea así, los daremos de baja en nombre de nuestro cliente para evitar futuros cargos indebidos.
Cuando concluyan todos los trámites legales, fiscales y administrativos, proporcionaremos al cliente la liquidación definitiva de gastos y pondremos a su disposición las escrituras y el resto de documentación, así como el sobrante de la provisión inicial de fondos aportada, si procede.
Impuestos y otros gastos aplicables a la venta de inmuebles
En las transmisiones de inmuebles, la obtención de una ganancia se considera un hecho imponible, es decir, sujeto a tributación. La ganancia es una renta sometida a gravamen y su importe se determina calculando la diferencia entre los valores de compra y de venta, a los que se suman y se restan, respectivamente, los gastos asociados a cada una de las operaciones.
Si el vendedor es residente fiscal en España, deberá hacer constar la ganancia obtenida de la venta de la propiedad en la declaración del Impuesto sobre la Renta correspondiente al año en que se ha producido la transmisión.
Si el vendedor no es residente fiscal en España, se le retendrá un 3 % del precio de venta en el momento de firmar la escritura. El comprador estará obligado a retener esa cantidad y a ingresarla en el Tesoro Público en el plazo de un mes a contar desde la fecha de venta. Esta retención se considera un anticipo o pago a cuenta del Impuesto sobre la Renta de No Residentes que grava las transmisiones de inmuebles. Actualmente, en el caso de propietarios residentes
Si la retención es superior al Impuesto sobre la Renta de No Residentes aplicable a las ganancias de capital, es decir, si el 3 % del precio de venta que se ha retenido en el momento de firmar la escritura es mayor que el importe del impuesto, el vendedor podrá solicitar la devolución del exceso.
Por ejemplo, imaginemos que el precio de venta de una vivienda en Málaga son 500 000 €. Al vendedor no residente se le retendrá un 3 % del precio a la hora de firmar la escritura, es decir, 15 000 €. Si el Impuesto sobre la Renta de No Residentes que debe pagar por la venta del inmueble asciende (supongamos) a 10 000 €, el vendedor podrá solicitar a la Hacienda española la devolución de los 5000 € abonados en exceso.
Otro impuesto que deberá afrontar quien venda una vivienda en España, sea o no residente, es el Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, conocido coloquialmente como “plusvalía”. La plusvalía es un impuesto municipal que grava el incremento de valor del terreno con respecto al momento en que se adquirió el inmueble. No obstante, si se verifica, a instancia del contribuyente, que la venta de la propiedad no ha generado ninguna ganancia, la operación no estará sujeta al pago de este impuesto.
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